房屋存在严重质量问题能否解约?

判断房屋质量问题能否作为解约依据，需从以下两个核心维度进行法律界定：

需区分质量问题的严重程度。根据司法实践及相关法律规定，房屋质量问题主要分为“主体结构质量不合格”和“严重影响正常居住使用”两类。如果经专业检测机构鉴定，房屋主体结构（如地基、承重墙等）存在安全隐患或不符合强制性标准，这直接危及居住安全，买受人享有法定解除权。

对于非主体结构的质量问题（如渗漏、裂缝、隔音差等），需评估其是否达到“严重影响正常居住使用”的标准。这一标准通常结合问题的持续性、修复的可能性以及对居住功能的实质影响来综合认定。如果问题轻微且可通过维修解决，法院通常倾向于维持合同效力，判令出卖人承担修复责任及赔偿相应损失；只有当质量问题极其严重，致使房屋丧失基本居住功能或经多次维修仍无法解决，从而根本违背了买受人购房的合同目的时，才支持解除合同。

此外，程序合法性亦至关重要。买受人在主张解约前，通常需要先履行通知义务，并给予出卖人合理的修复期限（除非情况紧急或明确拒绝修复）。若未经过必要的催告或鉴定程序直接起诉解约，可能会因证据不足或程序瑕疵而面临败诉风险。

相关法条：

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

房屋租赁期内出售房屋新房东能否强制赶走租客？

在房屋租赁期间，房东出售房屋的行为本身并不导致原租赁合同自动解除或失效。根据我国法律确立的“买卖不破租赁”原则，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

这意味着，新房东在取得房屋所有权后，自动承继原房东在租赁合同中的权利和义务。新房东无权仅因房屋所有权变更而强制赶走租客或单方面解除租赁合同。租客有权依据原租赁合同继续居住直至合同期满。如果新房东强行驱赶租客，将构成违约及侵权，需承担相应的法律责任（如赔偿损失、恢复原状等）。该原则适用的前提是租赁合同合法有效，且租客已经实际占有使用该房屋。若存在租客严重违约（如长期拖欠租金、擅自转租等）符合法定或约定解除条件的情形，新房东可依法解除合同，但必须通过合法途径（如协商、诉讼或仲裁），而不能采取暴力或强制手段直接驱赶。

相关法条：

《民法典》第七百二十五条

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

房屋存在严重质量问题能否解约，取决于该问题是否触及主体结构安全或是否严重到足以阻碍正常居住使用。建议您在采取法律行动前，务必委托具备资质的第三方鉴定机构对房屋质量进行专业鉴定，并保留好沟通记录、维修通知等证据，以便在诉讼或仲裁中有效维护自身合法权益。如有具体个案需求，建议携带相关证据材料咨询专业律师以制定精准诉讼策略。